SEO für Makler, die Verkäufer erreichen

Website für Immobilienmakler: der Verkäufer entscheidet, bevor er anruft.

Ein Eigentümer, der über den Verkauf nachdenkt, spricht wochenlang mit niemandem. Er recherchiert abends, anonym, und will erst eine Zahl, bevor er ein Gespräch riskiert. Wer in dieser Phase nichts anzubieten hat ausser einem Kontaktformular, erfährt nie, dass es diesen Menschen gab. Wer eine Bewertung ohne Verpflichtung anbietet, hat drei Wochen später einen Namen im Postfach, wenn der Vergleich anfängt.

Szene 1

Donnerstag, 22:30.

Ein Ehepaar sitzt auf dem Sofa. Das Haus ist zu gross geworden, die Kinder sind weg, und seit einem halben Jahr sagt einer von beiden alle paar Wochen, man müsste mal.

Er tippt vier Worte ein: was ist mein haus wert. Nicht Immobilienmakler. Er will noch keinen Makler, denn mit einem Makler zu sprechen fühlt sich an wie eine Entscheidung, und die ist noch nicht gefallen. Er will eine Zahl, für die er niemandem Rechenschaft schuldet.

Was er findet, sind drei Portale, die nach Namen und Telefonnummer fragen, bevor sie irgendetwas zeigen. Und vielleicht ein Maklerbüro, das eine Bewertung anbietet, ohne dass man dafür ein Gespräch führen muss.

Er gibt seine E-Mail bei dem einen ein, der ihm nicht sofort das Telefon abverlangt. Kein Auftrag. Aber ein Name, und zwar Wochen bevor das Wort Makler überhaupt fällt.

Szene 2

Drei Wochen später.

Jetzt ist die Entscheidung gefallen. Jetzt sucht derselbe Mann tatsächlich nach Immobilienmakler und seinem Ort, oder er fragt einen Chat, welcher Makler in der Gegend etwas taugt.

Zurück bekommt er fünf Büros. Alle fünf haben ein gepflegtes Unternehmensprofil, alle fünf haben zwischen vierzig und zweihundert Bewertungen, und bei allen fünf sieht man auf der Website, was sie zuletzt verkauft haben.

Er nimmt drei in die engere Auswahl. Eines davon kennt er schon: das mit der Bewertung von vor drei Wochen. Er hat seitdem zwei Mails von ihnen gelesen und nicht gelöscht.

Die beiden anderen beginnen dieses Gespräch bei null. Er beginnt es mit einem Vorsprung, für den er heute nichts mehr tun musste.

Zwischen den beiden Szenen liegen drei Wochen und sechs Glieder.

Ein Mandat entsteht nicht in dem Moment, in dem jemand anruft. Es entsteht über Wochen, an sechs Stellen, von denen die meisten Büros nur die letzte bearbeiten.

Jemand denkt über den Verkauf nach

reisst wennIn dieser Phase existiert von dir nichts. Du erfährst erst davon, wenn ein anderer schon den Termin hat.

Er sucht anonym nach einer Zahl

reisst wennDu bietest nur ein Kontaktformular. Wer noch nicht sprechen will, füllt es nicht aus.

Er hinterlässt Name und E-Mail

reisst wennDanach passiert nichts. Drei Wochen Stille, und beim Vergleich bist du wieder einer von fünf.

Er vergleicht Büros

reisst wennDein Profil hat sechs Bewertungen, das Büro daneben hundertvierzig. Die Reihenfolge ist damit entschieden.

Er will dich prüfen

reisst wennAuf der Seite steht, dass ihr seit 1998 am Markt seid. Nicht, was ihr im letzten Halbjahr in seiner Strasse verkauft habt.

Er vereinbart einen Termin

reisst wennDer einzige Weg dorthin ist ein Anruf zur Bürozeit. Er sucht abends. Also ruft er morgen an, oder eben nicht.

Die meisten Büros arbeiten hart an Glied sechs und zahlen für Glied vier bei einem Portal. Die Glieder eins bis drei bleiben leer, und genau dort entscheidet sich, wer beim Vergleich schon einen Namen hat.

Vier Wege. Drei kaufen das Ergebnis, statt es zu besitzen.

Mandate zu bekommen ist für jedes Büro dasselbe Problem. Was sich unterscheidet, ist, ob nach zwei Jahren etwas übrig bleibt.

Weg	Was er verspricht	Wo er bricht
Leads bei einem Portal kaufen	Anfragen ab morgen, ohne eigenen Aufbau.	Am Eigentum und am Wettbewerb. Derselbe Eigentümer wird an mehrere Büros verkauft, du zahlst pro Kontakt, und aufhören kannst du nicht, weil dann nichts übrig bleibt.
Website vom Software-Anbieter	Objekte laufen automatisch rein, Vorlage inklusive.	Bei der Sichtbarkeit. Die Vorlage sieht aus wie die von vierhundert anderen Büros und beantwortet keine einzige Suche eines Eigentümers, der noch gar nicht verkaufen will.
Postwurf und Anzeigen	Der ganze Ort sieht den Namen.	Am Zeitpunkt. Du triffst tausend Haushalte, von denen zwei gerade nachdenken. Suche trifft genau die zwei, und zwar in dem Moment, in dem sie nachdenken.
Auf Empfehlungen warten	Kostet nichts und bringt die besten Kunden.	Nicht an der Qualität, an der Planbarkeit. Empfehlungen kommen, wann sie wollen, und sie googeln dich trotzdem, bevor sie anrufen.

Erst die leeren Glieder. Dann der Rest.

Bei fast jedem Büro sind es dieselben drei: sichtbar sein, wenn jemand anonym recherchiert, einen Grund geben, den Namen zu hinterlassen, und danach nicht verstummen. Was sich zuerst rechnet, sagt die Messung.

Messen, wo die Kette heute reisst

Auf welchem Platz steht das Büro für die Suchen der Eigentümer im Einzugsgebiet, wie viele Bewertungen hat das Profil gegenüber den ersten fünf, und was passiert heute mit jemandem, der eine Bewertung anfragt.

Einen Grund bauen, den Namen zu hinterlassen

Eine Bewertung, die eine Zahl liefert, ohne vorher ein Gespräch zu verlangen. Das ist das Glied, das fast überall fehlt, und es ist das einzige, das Kontakte erzeugt, bevor die Konkurrenz überhaupt weiss, dass es diesen Eigentümer gibt.

Die Wochen dazwischen füllen

Wer heute den Namen hinterlässt, entscheidet in sechs Wochen. Dazwischen braucht es Anlässe, die nicht nach Verkauf klingen: was im Ort passiert ist, was ein Haus wie seines zuletzt gebracht hat.

Das Wiederkehrende ohne dich laufen lassen

Objekte auf die Website, Beiträge ins Profil, Bewertungen beantwortet, Anfragen strukturiert weitergegeben. Freigabe bleibt bei dir, das Erinnern nicht.

Was hier wirklich läuft

Dieses System arbeitet seit Juni bei AK Immobilien in Hameln und im Weserbergland, und seitdem ohne Unterbrechung: die Objekte aus onOffice landen ohne Abtippen auf der Website, Anfragen kommen strukturiert an und werden sofort zugestellt, neue Google-Bewertungen stehen am nächsten Morgen online. Daraus kommen ungefähr sechs direkte Anfragen im Monat, die nicht über ein Portal bezahlt wurden. Das ist ein Büro, nicht zwanzig, und die Zahlen stammen aus dem Ausführungsprotokoll.

Was Betriebe fragen, bevor sie sich melden.

Ist das SEO für Makler oder nur eine neue Website?

Beides, als eine Sache. Makler-SEO ohne Website ist ein gepflegtes Profil ohne Ziel, eine Website ohne SEO für Makler wird nie gefunden. Was hier beschrieben ist, ist die Kette dazwischen: Unternehmensprofil, Bewertungen, Website und die Anbindung ans CRM, als ein System statt als getrennte Posten, die verschiedene Anbieter einzeln verkaufen.

Brauche ich wirklich eine neue Website?

Oft nicht. Wenn die bestehende schnell ist und die Objekte sauber einspielt, ist es meistens günstiger, Struktur und Texte zu ändern. Und bei den meisten Büros ist die Website ohnehin nicht das schwächste Glied, sondern die leere Phase davor. Das sagt die Messung, nicht das Angebot.

Funktioniert das mit onOffice oder Propstack?

Ja. Die Anbindung an onOffice läuft seit Juni in einem Büro produktiv, jede Nacht. Propstack und die anderen üblichen Systeme haben ebenfalls Schnittstellen. Was dabei entsteht, gehört dir und liegt nicht im System des Anbieters.

Ich habe kaum Bewertungen. Wie schlimm ist das?

Beim Vergleich entscheidet es die Reihenfolge. Es ist aber auch das Glied mit dem besten Verhältnis aus Aufwand und Wirkung, weil Bewertungen fast nie von allein kommen. Sie kommen, wenn es im Ablauf einen festen Moment gibt, an dem gefragt wird. Das lässt sich in zwei Wochen einführen.

Was kostet das?

Das hängt davon ab, wie viele Glieder angefasst werden. Wer nur die Bewertung und die Strecke danach aufbaut, liegt in einer anderen Grössenordnung als wer Profil, Website und Anbindung zusammen macht. Der Rahmen steht vor dem Start fest, die laufende Betreuung ist monatlich kündbar.

Ersetzt das die Portale?

Nicht sofort und vielleicht nie ganz. Das Ziel ist, dass der Anteil der Mandate, für die du pro Kontakt bezahlst, jeden Monat kleiner wird. Wer damit anfängt, wenn die Portalpreise wehtun, fängt zwei Jahre zu spät an.